05 第5章 房地产开发项目的融资.pptx

第1页：第5章 房地产开发项目的融资封面

• 第5章房地产开发项目的融资

第2页：教学要求与知识要点

教学要求

本页以表格形式列出本章的相关知识、能力要求与知识要点，原表为图片表格，文字提取时存在粘连，建议对照原课件图片查看完整对应关系。

第3页：引例：南京某项目融资结构

引例

• 南京某多功能项目建筑面积27.6万平方米，开发商自有资金2000万元，来源于国外的融资4000万元，开发商建筑抵押贷款14000万元，股东支出资金6000万元，资本总额26000万元。这种融资方式是否合理？融资结构是否科学？融资成本又是多少？这是我们要学习本章的主要内容。
• 一般而言，资金筹集以企业(即法人)为载体进行运作。房地产开发企业为了寻找某个或某些项目的投资资金来源，或者为了调整企业或项目的资本结构而进行筹集资金的活动。本章为了叙述方便，房地产开发企业资金筹集和房地产开发项目资金筹集统称为房地产开发资金筹集。
• 房地产开发资金筹集是房地产项目投资开发经营活动中的一项重要内容，并且是一项需要经常进行的财务管理工作。本章主要介绍房地产开发资金筹集的基本知识，包括房地产开发资金总额构成、资金筹集渠道和筹集方式、资金筹集规划方案的分析和编制，并通过具体的房地产项目资金筹集案例来说明资金筹集方法的实际运用。

第4页：资金筹集的基本概念

• 5.1房地产开发资金筹集的基本概念

第5页：资金总额的构成

• 5.1.1房地产开发资金总额的构成1．自有资金2．借入资金

第6页：资金筹集渠道与方式

5.1.2资金筹集渠道与资金筹集方式

• 资金筹集渠道是指筹集资金来源的方向与通道；资金筹集方式是指筹集资金时所采用的具体形式。
• 房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类：吸收投资(合资、合作等)、发行股票、发行债券、向银行借款等。

第7页：长期资金与短期资金筹集

5.1.3长期资金筹集与短期资金筹集

• 房地产开发长期资金筹集指筹集使用期在1年以上、用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产等所需的资金。
• 短期资金筹集主要筹集使用期在1年以内的、在房地产开发日常经营活动中占用流动资产的资金

第8页：直接筹资与间接筹资

5.1.4直接筹集资金与间接筹集资金

• 直接筹集资金是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资者(资金供给者)进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。
• 间接筹集资金是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资，其主要形式为银行借款、非银行金融机构借款等。

第9页：资金成本与资本结构

5.1.5资金成本与资本结构

• 资金成本是指企业为筹集和使用资金所必须付出的费用。开发企业筹集和使用长期资金和短期资金，都需付出代价，然而通常把筹集和使用长期资金的成本称为资金成本。
• 资金成本由筹资费用和使用费用两部分组成
• 资本结构是指企业或项目各种资本的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素(数量、期限、来源、成本等)之间的相互联系和作用方式资金成本和资本结构是相互作用的，一方面，资金成本的高低是衡量资本结构是否经济的主要标准，决定着资本结构的选择；另一方面，资本结构的变化影响着资金成本的高低，其合理与否在很大程度上决定企业或项目偿债和再筹资能力。

第10页：财务风险与财务杠杆

5.1.6财务风险与财务杠杆

• 财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险，它主要有两层含义：一是指企业所有者(股东)收益的可变性；二是指企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性。
• 现金性财务风险是指项目在特定时间点上，由于现金流出量大于现金流入量而产生的到期不能偿付债务资金本息的风险，即由于现金短缺、债务资金的期限结构与项目现金流入的期限结构不相匹配、理财不当等原因引起的风险。
• 财务杠杆是指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式。其基本原理是在企业或项目长期资金总额保持不变的条件下，企业从营业利润中支付的债务成本是固定的，当营业利润增多或减少时，单位营业利润所负担的债务成本就会相应地减少或增大，从而给企业资产或项目投资带来额外的收益或损失。

第11页：资金筹集的目的与原则

5.1.7房地产开发资金筹集的目的

• 1．实现项目投资开发目标和企业发展目标
• 2．偿还债务，改善赢利能力，调整资本结构
• 5.1.8资金筹集的原则
• 1．时机适当原则
• 2．安全性原则
• 3．经济性原则
• 4．可行性原则
• 5．营利性原理

第12页：房地产开发资金的筹集方式

• 5.2房地产开发资金的筹集方式

第13页：

第14页：向银行借款的归还方式

5.2.1向银行借款

• 1.借款企业归还借款的方式
• (1)定期按等额还本，每期付息一次。
• (2)定期按等额还本付息。
• 此种还款方式的每期还本付息的金额，可按照下列年金公式计算：(A/p,i,n)式中：A——每期还本付息金额；P——借款本金；i——年利率；n——还款期。
  • (3)每年计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清
  • (4)到期本金利息累计一次付清。所借款从支用之日算起，每期只计息不付息，到期本金利息累计一次付清，则到期还款总额F为：若按单利计息，F=P(1+ni)若按复利计息，F=P(1+i)n式中：P——借款本金；i——年利率；n——还款期

第15页：银行借款的优缺点

2.银行借款的优缺点

• 1)银行短期借款的优缺点
• 银行短期借款的优点主要有：
  • ①银行资金充足，实力雄厚，能随时为企业或项目提供比较多的短期贷款。对于季节性和临时性的资金需求，采用银行短期借款尤为方便
  • ②银行短期借款具有较好的弹性，可在资金需要增加时借入，在资金需要减少时还款
• 银行短期借款的缺点主要有：
  • ①资金成本高，与商业信用、短期融资券相比，采用银行短期借款成本比较高
  • ②限制较多，向银行借款，一般来说，银行要对借款企业的财务经营进行详细调查后才能决定是否贷款，同时要求借款企业必须把负债率、流动比率等维持在一定范围之内。贷款发放后，对借款企业执行借款合同情况及借款人的资信情况进行跟踪调查和检查
• 2)银行长期借款的优缺点
• 银行长期借款的优点主要有以下内容。
• (1)借款筹资较快。与发行各种证券筹资相比，银行长期借款一般所需时间较短，可以迅速获得资金。
• (2)借款成本较低。利用长期借款筹资，由于利息可在税前支付，故可减少企业实际负担的利息费用，同时借款利率一般低于债券利率，另外，借款是在企业与银行之间直接商定的，因此银行长期借款筹资成本和交易成本较低。
• (3)借款弹性较大。在借款之前，借款企业与银行直接商定贷款的时间、数额和利率。在借款期间，如果企业财务状况发生某些变化，也可与银行再协商，变更借款数量及宽限期、利息计收等条件。因此，借款筹资对企业来说有较大的灵活性。
• 银行长期借款的缺点：
  • ①由于周期长，数量较大，因而风险较大
  • ②限制条款较多，这可能会对企业或项目后续的筹资和投资活动造成不利影响
  • ③借款规模受国家宏观经济形势和金融政策影响较大

第16页：发行债券

5.2.2发行债券

• 债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债权人支付利息和偿还本金的一种有价证券。发行债券是企业为建设和发展筹集大笔长期资金的一种重要方式。我国企业发行的债券一般称为企业债券，对股份有限公司而言可称为公司债券。
• 企业债券筹资的优缺点
• 企业债券筹资的优点主要有：
  • ①资金成本低，与股票相比较而言，发行债券的发行成本较少，债券利息在税前支付，这样有一部分利息实际上由国家负担了
  • ②具有保障控制权，债券持有人无权参与发行企业的经营管理决策，发行债券筹资，企业的所有者不会损失其对企业的控制权
  • ③可发挥财务杠杆的作用
• 企业债券筹资的缺点主要有：
  • ①财务风险高，债券有固定的到期日，并需定期支付利息，要承担按期还本、付息的义务，在企业或项目经营不景气时，也必须向债券持有人付息还本，这无疑会给企业或项目造成更大的财务困难
  • ②限制条件严格，发行债券的限制条件比银行借款、股票都要多而且严格
  • ③筹资数量限额，根据国家有关规定，企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值

第17页：发行股票

5.2.3发行股票

• 发行股票是股份有限公司筹集长期资金(或资本金)的基本方式，通过发行股票，筹集企业设立时所需的股本金(资本金)，或者为扩大经营规模和业务范围以及开发新项目，增资发行股票筹集所需资金，或者为改善资本结构以及配股转增资本金，因此发行股票是股份公司筹集各种用途资金的主要方式。
• 股票筹资的优缺点
• 股票筹资的优点主要有以下几个方面。
• (1)对于普通股筹资来说，没有固定的利息负担，公司可根据赢利状况、财务经营状况和公司发展需要，灵活地分配股利；对于优先股筹资来说，股利的支付既固定又有一定的灵活性，对其固定股利的支付并不构成公司的法定义务。因此股票筹资相对于债券筹资，具有更大的财务灵活性和较小的财务风险。
• (2)股本没有固定的到期日，无需偿还本金，是公司的永久性资产，除非公司清算时才予偿还。这对保证公司对资金的最低需要，促进公司长期持续稳定经营具有重要意义。
• (3)股票筹资能增强公司的信用，为利用更多的债务筹资提供强有力支持。
• 盈余具有分享权，这会降低普通股的每股净收益，同时发行新股票可能被投资者视为消极的信号，从而导致股票价格的下跌，影响公司的市场价值和发展潜力，这是股票筹资的缺点。

第18页：自有资金筹集

5.2.4自有资金筹集

• 竞争性投资建设项目主要由企业运用自有资金投资，并确定项目最低的资本金比例。企业或项目自有资金的筹集主要通过吸收投资、发行股票、内部留存盈余等形式进行。
• 1．资本金筹集
• 房地产开发资本金的筹集，应遵守国家法律、法规的规定，可以采取国家投资、各方集资或者发行股票等方式。在资本金筹集过程中，吸收的投资者的无形资产(不包括土地使用权)的出资不得超过企业或建设项目注册资金的20%。
• 2．企业公积金
• 企业公积金包括资本公积金和盈余公积金，它们都可以按照一定的法律手续转增为企业的资本金。

第19页：吸收外商投资

5.2.5吸收外商投资

• 外商直接投资是指境外企业和经济组织或个人(包括华侨、港澳同胞以及我国在境外注册的企业)按照我国有关政策、法规，在我国境内开办外商独资企业，或与我国境内企业或经营组织共同举办中外合资经营企业、合作经营企业等。
• 1．外商投资的方式
• 1)合资经营(股权式经营)
• 2)合作经营(契约式合营)
• 3)外资独营

第20页：项目BOT方式的概念

5.2.6项目BOT

• BOT方式的基本概念
• BOT是英文Build-Operate-Transfer结合起来的缩略写，意为“建设-经营-移交”，是利用私人资本投资公益性基础设施(或工业性项目等其他基础产业)的一种筹资方式。
• 根据世界银行《1994年世界发展报告》的定义，通常所说的BOT方式实际上包括以下3种具体的投融资方式。
• (1) BOT(Build-Operate-Transfer)即建设-经营-移交。政府部门就某个基础设施项目与私人企业(或项目公司)签订特许权协议，授权签约方的私人企业来承担该基础设施项目的投资、融资、建设、经营和维护。在协议规定的特许期限内，这个私人企业向设施使用者收取适当的费用，由此来回收项目投资、经营和维护成本并获取合理的回报。政府部门则拥有对这一基础设施的监督权、调控权。特许权期满，签约方的私人企业将该基础设施无偿移交给政府部门。
• (2)BOOT(Build-Own-Operate-Transfer)即建设-拥有-经营-移交。私人企业(或项目公司)根据特许权协议，投资建设该基础设施项目，项目建成后，在规定的特许期限内拥有所有权并进行经营，期满后将项目移交给政府。BOOT与BOT的区别主要是：一是所有权的区别，BOT方式项目建成后，私人企业(或项目公司)只拥有所建成项目的经营权，但B0OT方式在项目建成后，在规定的特许期限内既有经营权也有所有权；二是时间上的差别，采用BOT方式，从项目建成后移交给政府部门这一段时间一般比采取BOOT方式短一些。
• (3)BOO(Build-Own-Operate)即建设-拥有-经营。私人企业(或项目公司)根据政府赋予的特许权，建设、拥有并经营某项基础设施，但是并不将此基础设施移交给政府部门。

第21页：图5.3 至图5.5 BOT结构示意

• 图5.3协议阶段BOT结构示意图5.4融资阶段BOT结构示意图5.5建设阶段BOT结构示意

第22页：BOT方式的优点

• BOT方式的优缺点和发展前景BOT是一种有效的吸引外资的手段，主要有以下优点。
  • (1)对于政府来说，以潜在的巨额利润吸引社会闲散资金与境外大量资金，通过采取让企业筹资、建设、经营的方式来投资基础设施项目，从而减轻政府的财政负担，并通过基础设施的完善进一步推动当地的工业、商业、服务业的发展，扩大税收来源，增加国家财政收入，进而促进当地的经济效益和社会效益的提高
  • (2)利用BOT方式，既可以把传统的债务负担转移给企业，又能够将项目的各种风险转嫁给各个参与方，由他们按有关协议或合同分散承担，从而减少了传统项目政府部门所要承担的各种风险
  • (3)对于项目公司和BOT项目的贷款者(债权者)来说，由于获得政府有效的支持，在项目产品的销售或服务方面有更可靠的保障，从而可以获得较有保障的投资报酬和债务偿还能力
  • (4)由于政府在法律、税收、外汇等方面的保障，可以最大限度地降低项目发起方的投资的政治性风险，同时依靠正常资金运行渠道，通过保险、担保、合同等手段，可以降低项目建设和经营方面的建设风险、市场风险、经营风险、信贷风险、财务风险等
  • (5)为了吸引境外资金投资基础设施项目建设，项目所在国政府将会给予更优惠的政策，如给予与BOT项目关联或周边项目的开发权，或者是相关的房地产项目的开发权，因此境外资金进入项目所在国后，往往能同时获得更多的投资机会

第23页：BOT方式的不足

• 但是，由于BOT方式是政府与私人资本和境外资本相互结合的产物，也存在着以下不足之处。
• (1)政府作为BOT项目没有直接投资(仅以其所支配的资源投入以及政策、管理的投入，没有资金的投入)的最终所有者，代表着政府与人民的利益，而对于私人企业和境外投资者来说，赢利仍是他们主要的投资目标，因此政府与私人企业和境外投资者之间的利益冲突和协调，常常贯穿B0T项目全过程。
• (2)由于B0T项目是在政府特许之下才得以运作的，而其过程又始终离不开政府的支持与监督，加上投资主体的多元性，由此产生复杂的关系，增加了投资风险，并造成投资成本的加大。同时政府部门必须考虑到项目产品销售及用户对服务价格的承受程度，因此投资与收益的平衡问题也是BOT项目所经常要面临的问题。
• (3)由于BOT项目受特许权协议、融资协议和其他协议、合同的多重约束，因此项目的应变能力较差。
• (4)由于BOT项目投资额巨大，特许期限较长，因此对投资者来说，投资回收期也相对较长，投资回报率也较低。
• (5)B0T项目的形成过程极其复杂、耗时耗资、融资成本偏高、在实际运作中有很大难度，具有较大的局限性。

第24页：房地产开发资金筹集规划

• 5.3房地产开发资金筹集规划

第25页：筹资规划的概念和基本内容

5.3.1房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容

• 所谓房地产开发资金筹集规划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量(或分期投资需要量)，通过资金来源与运用表(或称财务平衡表)，研究、安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的可能性，以适应项目预期的现金流量。
• (1)对企业或项目的内外部因素进行分析
• (2)在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标，即筹资活动期望达到的目的和要求
• (3)资金筹集的规模和流量
• (4)资金来源、期限、方式等资本结构分析
• (5)资金筹集成本分析
• (6)资金筹集的风险和可行性分析

第26页：资金筹集结构分析

5.3.2房地产开发资金筹集结构分析

• 房地产开发企业或项目的筹资结构是指企业以不同方式所筹集的不同渠道资金的有机搭配以及各种渠道资金的所占比例。
• (1)筹资资本结构根据企业或项目的资产负债表中负债与所有者权益来确定，指企业或项目的全部资金来源中负债和所有者权益二者各占的比重及其比例关系
• (2)筹资方式结构是将项目的资产负债表按筹资方式重新组合，一般可以归为股票筹资、债券筹资、金融机构借款筹资和企业内部筹资
• (3)筹资来源结构可分为内部筹资和外部筹资
• (4)筹资成本结构

第27页：资金筹集的成本分析

5.3.3房地产开发资金筹集的成本分析

• 1．资金成本的概念和确定
• 资本是指企业利用银行借款、发行企业债券、发行股票(普通股和优先股)和留用利润等方式所筹集的资金。资金成本是企业筹集资金和使用资金所必须付出的代价
• 2．财务杠杆与筹资成本分析

第28页：案例：杭州某房地产公司项目融资

• 案例杭州某房地产开发公司项目融资

第29页：本章小结

本章小结

• 本章主要介绍房地产开发资金筹集的基本知识，包括房地产开发资金总额构成、资金筹集渠道和筹集方式、资金筹集规划方案的分析和编制，并通过具体的房地产项目资金筹集案例来说明资金筹集方法的实际运用。

第30页：复习思考题：单选题

复习思考题

• 一、单选题
• 1．在房地产开发资金总额构成中，属于自有资金的是()。
• A．资本金B．长期借款
• C．流动资金借款D．其他短期借款
• 2．短期资金筹集和长期资金筹集相比，具有()。
• A．筹集的资金使用期长B．用款自主权较大，使用较灵活
• C．资金成本低D．资金成本高
• 3．下列原则不属于资金筹集的原则是()。
• A．时机适当原则B．安全性原则
• C．经济性原则D．注重潜力原则
• 4．下列说法正确的有()。
• A．房地产抵押贷款时，第三人的房地产不能作为抵押物
• B．土地使用权抵押时，其地上建筑物不随之抵押
• C．地上建筑物抵押时，其使用范围内的土地使用权不随之抵押
• D．土地使用权及地上建筑物，其他附着物必须同时抵押

第31页：复习思考题：单选题（续）

• 5．借款人向银行贷款，下列说法正确的有()。
• A．一个借款人只能有一个贷款主办行，但一年内可以变更两次主办行
• B．一个借款人只能有一个贷款主办行，但一年内只能变更一次主办行
• C．一个借款人可以有两个贷款主办行，但一年内可以变更两次主办行
• D．一个借款人可以有两个贷款主办行，但一年内只能变更一次主办行
• 6．在下列企业债券的特点中，说法错误的是()。
• A．资本成本低B．具有保障控制权
• C．财务风险低D．限制条件严格
• 7．下列有关股票特点说法错误的是()。
• A．普通股股东有权对公司经营管理行使表决权
• B．优先股股东有权对公司经营管理行使表决权
• C．普通股获利与公司盈亏息息相关
• D．优先股利润分配有优先权，公司对其支付固定股息
• 8．()方式的筹资，无需偿还本金，是公司的永久性资本，除非公司清算时才予以偿还。
• A．银行借款B．债券
• C．股票D．国外借款

第32页：复习思考题：多选题

二、多选题

• 1．根据资金来源划分，房地产开发资金筹集的渠道一般为()。
• A．自有资金B．国内债务资金C．国外债务资金
• D．发行股票E．发行债券
• 2．房地产开发资金筹集的方式，一般有以下几类()。
• A．发行股票B．发行债券C．向银行借款
• D．国内债务资金E．国外债务资金

第33页：复习思考题：思考题

三、思考题

• 1．我国现行的房地产开发融资政策是什么？
• 2．房地产开发企业或项目的资本结构如何影响资金筹集的方式或渠道？
• 3．房地产开发证券化的途径和方法有哪些？
• 4．假定某公司共有长期资本1000万元，其中长期负债30%，可转换债券10%，普通股60%。试分析确定筹措新资金的资金成本，并说明资本结构变化对资金成本的影响。
• 5．某企业原筹资总额为100万元，资本结构为主权性筹资60%，负债筹资40%。现追加100万元，其中主权性筹资40%，负债筹资60%，试计算其资金成本和资金利润率。