页数：64页文件大小：554.4 KB来源： 房地产开发与管理ppt课件
本课件围绕房地产开发项目可行性研究展开，先说明可行性研究的内容、步骤、作用与机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究等阶段划分，再系统讲解房地产市场调研的目的、程序、内容与方法，进而介绍开发项目总投资构成与投资估算方法，并通过旧城区综合楼实例演示土地费用、前期工程费与建筑安装工程费的测算，最后讲解净现值、内部收益率等财务评价指标及风险防范与宏观调控手段。
第2章
教学要求
本页以表格形式列出本章的相关知识、能力要求与知识要点，原表为图片表格，文字提取时存在粘连，建议对照原课件图片查看完整对应关系。
引例
2.1.1房地产开发项目可行性研究作用
2.1.2房地产开发项目可行性研究的内容
2.1.3房地产开发项目可行性研究的阶段划分
2.1.4房地产开发项目可行性研究的工作程序
2.2.1房地产市场概述和房地产市场的分类
3．房地产市场的类型
4．房地产市场的特点
2.2.2房地产市场供需关系
3)房地产需求的变化
2．房地产市场供给
3．房地产市场机制图2.4供求平衡曲线图
2.2.3房地产市场调研的目的
2.2.4房地产市场调研的程序
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 调研目的 | 为什么要进行调研，需要知道些什么 |
| 调研方法 | 采用观察法或实验法等 |
| 调研范围 | 被调研者的居住地区等 |
| 调研对象、样本 | 对象的选择、样本规模等 |
| 调研时间、地点 | 调研所需的时间、开始和完成时间等 |
| 调研项目 | 访问项目、问卷项目等 |
| 分析方法 | 统计的项目、分析和预测方法等 |
| 提交调研报告 | 报告的形式、内容、份数等 |
| 调研进度表 | 策划、实施、统计、分析、提交等 |
| 调研费用 | 各项开支 |
| 调研人员 | 策划人员、调研人员及其资历等 |
说明：原表为图片表格，本表按源文件提取的文字顺序还原，列标题"项目"为原表首列名称。
2.2.5房地产市场调研的内容
2.2.6房地产市场调研的方法
2.3.1房地产开发项目费用测算的种类
2.3.2房地产开发项目费用测算的作用
2.3.3房地产开发项目总投资构成
2.3.4房地产开发项目投资估算的方法
2)开发建设规模
| 房屋权属 | 房屋类型 | 栋数 | 建筑面积/m² | 使用面积/m² | 户数/户 | 人口/人 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 直管产 | 居住 | 8 | 1286 | 1225 | 34 | 120 |
| 自管产 | 居住 | 8 | 1466 | 1396 | 56 | 111 |
| 私产 | 居住 | 27 | 2034 | 1897 | 27 | 159 |
| 合计 | 居住 | 43 | 4786 | 4518 | 117 | 390 |
说明：原表为图片表格，本表按源文件提取的数字顺序还原，合计行为原文末行数据。
4)总投资估算
| 序号 | 项目 | 投资/万元 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 1 | 土地费用 | 2875.60 | 包括土地使用权出让及拆迁安置补偿费等 |
| 2 | 前期工程费 | 49.63 | 包括勘探费、划红线费、规划设计及评审费用 |
| 3 | 建筑安装工程费 | 3792.00 | — |
| 4 | 小区配套工程费 | 191.20 | — |
| 5 | 管理费 | 335.86 | 按(2)至(4)项的5%计算 |
| 6 | 贷款利息 | 1036.24 | 按利率10%、贷款18个月计 |
| 7 | 不可预见费 | 335.86 | 按(2)、(4)项的5%计算 |
| 8 | 专项费用 | 138.60 | 包括城市设施大配套和教育配套设施等 |
| 总计 | 总投资 | 8754.99 | — |
说明：原文表2-4中土地费用印为5475.6万元，与正文"土地费用合计为2875.6万元"及管理费计费基数6717.23万元（49.63+3792+2875.6）不符，本表按正文口径更正为2875.6万元，总计相应由原文11354.99万元调整为8754.99万元。
2.4.1房地产开发项目的财务评价指标
【例2-2】某房地产开发公司开发商品房，预计开发需要5年，取贴现率为10%，试用净现值法分析赢利情况。
| 年份序号 | 现金流入 | 现金流出 | 净现金流量 |
|---|---|---|---|
| 5 | 4857.75 | 878.19 | 3979.56 |
| 4 | 3989.97 | 459.95 | 3530.02 |
| 3 | 2194.00 | 2992.46 | -798.46 |
| 2 | 956.42 | 2942.73 | -1986.31 |
| 1 | — | 1012.20 | -1012.20 |
解：NPV=-920.09-1640.69-599.64+2411.00+2471.31=1721.89万元，即该项目赢利净现值为1721.89万元。
说明：原表现金流出以负数表示，本表按金额列示；第1年现金流入原表缺失，按净现金流量倒推为0。
| 年份序号 | 净现金流量 | 贴现因子(i=10%) | 净现金流量现值 |
|---|---|---|---|
| 5 | 3979.56 | 0.621 | 2471.31 |
| 4 | 3530.02 | 0.683 | 2411.00 |
| 3 | -798.46 | 0.751 | -599.64 |
| 2 | -1986.31 | 0.826 | -1640.69 |
| 1 | -1012.20 | 0.909 | -920.09 |
说明：原表第2年贴现因子印为0.823，按10%贴现率应为0.826（与净现值-1640.69万元相符），本表已更正。
【例2-3】求例2-2中的内部收益率。设基准收益率为10%，判断该投资项目是否可行。
| 年份序号 | 净现金流量 | 贴现因子(i=28%) | 净现值(i=28%) | 贴现因子(i=29%) | 净现值(i=29%) | 贴现因子(i=30%) | 净现值(i=30%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 | 3979.56 | 0.291 | 1158.05 | 0.280 | 1114.28 | 0.269 | 1070.50 |
| 4 | 3530.02 | 0.373 | 1316.70 | 0.361 | 1274.34 | 0.350 | 1235.51 |
| 3 | -798.46 | 0.477 | -380.87 | 0.466 | -372.08 | 0.455 | -363.30 |
| 2 | -1986.31 | 0.610 | -1211.65 | 0.601 | -1193.77 | 0.592 | -1175.90 |
| 1 | -1012.20 | 0.781 | -790.53 | 0.775 | -784.46 | 0.769 | -778.38 |
| 合计 | — | — | 91.70 | — | 38.31 | — | -11.57 |
说明：i=30%时净现值合计为-11.57万元，原文正文未带负号，此处依表内数据加注。
【例2-4】考虑两个在投资规模上差别较大的互斥方案，初始投资和销售时的现金流量见表2-9。
| 项目 | 初始投资 | 10年收益 |
|---|---|---|
| 项目A | -10 | 15 |
| 项目B | -150 | 190 |
若采用内部收益率法，项目A优于项目B；若采用净现值法，项目B优于项目A。
说明：原表初始投资以负数表示现金流出，本表沿用。
【例2-5】考虑两个现金流量时间不同的投资项目，其现金流量见表2-11。
| 年 | 项目甲 | 项目乙 |
|---|---|---|
| 0（初始投资） | -100 | -100 |
| 1 | 20 | 40 |
| 2 | 30 | 40 |
| 3 | 50 | 40 |
| 4 | 60 | 45 |
| 5 | 70 | 50 |
| 指标 | 项目甲 | 项目乙 | 评价结果 |
|---|---|---|---|
| 内部收益率 | 28.2% | 30.9% | 项目乙优于甲 |
| 净现值(i=12%) | 55.2万元 | 53.1万元 | 项目甲优于乙 |
2.4.2财务评价基本报表
2.5.1主要风险因素
2.6.1宏观调控的必要性
案例
本章小结
复习思考题
二、单选题
三、多选题
四、计算题
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