04 第4章 房地产开发项目的策划与规划设计.pptx

第1页：第4章 策划与规划设计封面

• 第4章房地产开发项目的策划与规划设计

第2页：教学要求与知识要点

教学要求

本页以表格形式列出本章的相关知识、能力要求与知识要点，原表为图片表格，文字提取时存在粘连，建议对照原课件图片查看完整对应关系。

第3页：引例：杭州和家园概念策划

例

• 策划一词大家应当都不陌生，因为它几乎存在于所有的经济生活中。在中国，房地产项目的策划只是从20世纪90年代中期兴起的新生事物，在20年的发展过程中，既有“策划万能论”的救世主的观点，又有“策划无用论”的虚无主义观点。伴随着市场竞争的日趋激烈，房地产法制的逐渐规范化，消费者日益理性化以及市场供需结构的变化，房地产项目策划开始被人们以一种正确的态度接受，并发挥应有的作用。例如：杭州坤和房产公司开发的项目“和家园”，该楼盘背靠小和山国家森林公园，面对西溪湿地国家公园，楼盘内有一千多棵古松树，所以项目的概念策划为“和谐”，体现的是屋宇环境的和谐、人与自然的和谐、人与社会的和谐。在楼盘规划设计上，有高层公寓二房一厅，三房二厅二卫，四房二厅二卫，山地排屋等多种组合房型。

第4页：房地产项目策划概述

• 4.1房地产项目策划概述

第5页：项目策划的概念、含义与特征

4.1.1房地产项目策划的概念

• 房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调查、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划，即业界人士所说的房地产项目全程策划。
• 4.1.2房地产项目策划的含义
• 策划是为项目服务的，项目的最终目标就是赢利，策划就是为这个目标服务的。
• 4.1.3房地产项目策划的特征
• 1．地域性
• 2．系统性
• 3．前瞻性
• 4．市场性
• 5．创新性
• 6．操作性
• 7．多样性
• 8．效益性

第6页：表4-1 项目策划与可行性研究的区别

说明：原表为图片表格，本表按源文件提取的文字顺序还原。

第7页：房地产项目策划的分类

4.1.5房地产项目策划的分类

• 房地产项目策划的分类方法很多，本书从实践角度把它分为三类：一是已有明确项目的房地产全过程策划；二是还没有明确项目的投资策划；三就是称为整体下的单项策划。

第8页：房地产项目策划的重要性

4.1.6房地产项目策划的重要性

• 房地产项目的策划对于项目到底有多重要，可以从图4.1中进行分析。图4.1投资曲线

第9页：已有明确项目的全过程策划

• 4.2已有明确项目的全过程策划

第10页：项目投资策划

• 4.2.1项目投资策划图4.2已有项目全程策划流程1．市场分析与预测2．项目定位策划3．项目融资策划4．项目经济评价

第11页：项目规划设计策划

4.2.2项目规划设计策划

• 1．项目规划设计策划总体工作流程图(图4.8)
• 2．项目总体规划布局策划
• 3．建筑产品规划
• 1)产品设计的步骤
• 2)建筑风格策划
• 3)户型设计
• 4)环境规划及艺术风格提示
• 5)装修风格策划图4.8项目规划设计策划总体工作流程图

第12页：项目建设过程策划

4.2.3项目建设过程策划

• 1．项目招投标
• 2．项目管理

第13页：项目营销策划

4.2.4项目营销策划

• 1．营销计划书
• 2．营销策划系统
• 3．营销策划流程图(图4.
  • 1
  • 0)
• 4．销售策划
• 5．形象策划
• 6．广告策划图4.10营销策划流程

第14页：项目后期策划

4.2.5项目后期策划

• 1．物业管理的标准
• 2．物业管理的模式
• 3．物业管理的综合服务
• 4．物业管理收费

第15页：房地产项目策划的生命力：创新

• 4.3房地产项目策划的生命力——创新

第16页：动态策划理念的引进

4.3.1动态策划理念的引进

• 所谓理念，通俗地说，就好比文章动笔之前的立意和主线。策划理念的创新就是对策划内涵的创新。对于房地产项目策划理念的创新就是对房地产项目策划内涵的丰富。
• 我们把房地产项目策划看成是动态的，一种具有跟踪式的互动工作过程。
• 这里引用“动态”的策划来完善房地产项目策划的内容。在动态策划理念的跟踪过程中，可以实现对价格策略的创新、广告策略的创新、销售策略的创新，这些创新都体现出与时俱进的思想。

第17页：开发理念的创新

4.3.2开发理念的创新

• 在项目开发过程中，首先应是开发理念的创新。
• 房地产的开发理念往往与楼盘的概念分不开。在房地产开发中导入某个概念有很多的好处：它可以张扬楼盘个性，避免同品质化；可以赋予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的品位与功能和消费者的需求相对应，满足消费者个性需求。
• 开发理念的创新很大程度上又与项目的主题创新分不开，一个好的主题理念会导致项目的极大成功，比如奥林匹克公园系列的项目，万科城市花园等，把项目和文化生活理念相结合无疑是开发理念中的一大亮点。

第18页：规划理念的创新

4.3.3规划理念的创新

• 规划理念创新，应该注重文化氛围和环境的营造。人们内心渴望既有高质量的居住空间，又追求回归自然、返璞归真、崇尚生态的生活氛围。环境性、生态型住宅必将成为项目策划中规划设计创新的突出点。
• 规划设计可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施加以体现。
• 1．产品创新
• 2．融资渠道的创新

第19页：房地产开发项目的规划设计

• 4.4房地产开发项目的规划设计

第20页：城市规划的层次体系

4.4.1城市规划的层次体系

• (1)分区规划是在总体规划的基础上，具体地划定土地使用界线，对土地使用进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理平面和竖向关系；规定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量。
• (2)控制性详细规划是随着城市土地有偿使用和房地产开发事业的发展而形成的新的规划层次。自房地产开发业兴起后，原有的城市总体规划和详细规划不足以指导城市开发建设，如城市总体规划的规划年限与开发建设的年限不相吻合；开发建设所要求的规划设计要求和土地招标投标的条件以及有关各项技术经济指标，难以在城市总体规划原则说明中找到依据；排房子的详细规划给开发建设和建筑设计所留余地太少，不利于开发单位逐步建设和分块经营等。因此，必须补充新的规划层次，即控制性详细规划，以指导房地产开发。
• (3)修建性详细规划是对即将开发的地块，根据控制性详细规划对该地块的控制指标或城市规划管理部门提出的设计条件所编制的开发建设实施性详细规划。它的主要任务是：确定各类建筑、各项基础工程设施、公共服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间布局、环境景观设计编制规划总平面图；对局部地区交通场站选址定线以及单项工程综合：解决各种管线在平面上、高程上的关系，市政设施的具体位置和范围以及开发小区内外各种管线的衔接关系。

第21页：居住区详细规划的内容

4.4.2居住区详细规划的内容

• 1．确定居住区布局结构和道路系统
• 2．住宅选型
• 1)点式住宅
• 2)条式住宅
• 3)错层式住宅
• 4)跃层式住宅
• 5)复式住宅
• 6)退台式住宅
• 7)花园别墅
• 8)综合性商住楼
• 3．住宅的布置
• 1)周边式布置
• 2)行列式布置
• 3)混合式布置
• 4)散点式布置
• 5)自由式布置
• 4．公共建筑规划布置
• 5．绿地规划布置

第22页：开发区工程勘察与设计

4.4.3开发区工程勘察与设计

• 1．工程勘察
• 工程勘察可分为选址勘察、初步勘察、详细勘察和施工勘察。
• 2．编制设计文件

第23页：开发项目规划设计的组织与控制

• 4.5开发项目规划设计的组织与控制

第24页：规划设计的过程

• 4.5.1规划设计的过程图4.16房地产开发规划设计过程及影响因素

第25页：规划设计的组织与委托

4.5.2规划设计的组织与委托

• 1．选择设计单位
• 2．确定各项技术经济控制指标
• 3．评价和选择设计方案
• 4．审查设计图样

第26页：规划设计审核

4.5.3规划设计审核

• 1．方案图样
• 1)规划方案
• 2)建筑设计方案
• 3)结构设计方案
• 2．初步设计图样
• 3．施工图设计图样
• (1)筑施工图
• (2)结构施工图
• (3)给排水施工图
• (4)电气施工图

第27页：规划设计方案的经济因素分析

• 4.6房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析

第28页：外墙周长系数与平面系数

• 4.6.1方案的经济因素分析1．外墙周长系数外墙周长系数是指每平方米建筑面积所分摊的外墙周长，即
  • (1)平面形状
  • (2)进深和面宽2．平面系数

第29页：表4-4 国外住宅室内净高情况

说明：原表为图片表格，本表按源文件提取的国家与净高数据顺序还原。

第30页：层数、单元组合与结构形式

4．层数

• 5．单元组合
• 6．结构形式

第31页：用地容积率

4.6.2住宅开发区规划方案的综合经济因素分析

• 1．用地容积率
• 用地容积率简称容积率，指开发区内建筑面积与开发用地面积之比，或单位面积用地上所分摊的建筑面积。设开发用地总面积为Sn，总建筑面积为Sb，则容积率NPR为：
• (4-3)

第32页：容积率补偿、转让与提高

2．容积率补偿

• 3．容积率的转让
• 4．容积率提高
• 建设方确因特殊需要，要求提高容积率和建筑高度的，需经规划管理部门审查并报市政府有关领导审批。获准后，按其超出规定指标的面积计算，由开发建设单位向政府缴纳超标增容费。

第33页：建筑间距、户室比与造价

5．建筑间距

• 一般指前后两排居住建筑之间的水平距离。建筑间距根据所在地区的日照、通风、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式以及节约用地等要求，综合考虑确定。其中，日照要求是确定住宅建筑间距的主要依据。
• 6．户室比
• 7．造价

第34页：开发项目规划设计方案的评价

• 4.7开发项目规划设计方案的评价

第35页：规划设计方案评价的特点

4.7.1开发项目规划设计方案评价的特点

• 1．评价主体的多元性
• 2．评价目标的多样性
• 3．评价值的不确定性

第36页：住宅建筑设计方案评价指标体系

• 4.7.2开发项目规划设计方案评价的指标体系1．住宅建筑设计方案评价的指标体系

第37页：小区规划设计方案评价指标体系

2．小区开发规划设计方案评价的指标体系

• (1)住宅平均层数。指各种住宅层数的平均值，按各种层数住宅的建筑面积与占地面积之比计算，即：
• (2)居住建筑密度。指居住建筑基底面积与居住建筑用地面积之比，即：
• (3)居住建筑面积密度。指每公顷居住用地上建造居住建筑面积，即：

第38页：策划与规划设计案例

案例

• 案例一：国信家园策划方案
• 案例二：杭州某项目规划设计案例

第39页：本章小结

本章小结

• 本章主要讲述房地产开发项目全过程策划和策划创新。重点是项目的概念策划、投资策划、规划设计策划、项目建设策划、营销策划、后期物业管理策划。本章还提出了策划的核心：创新，有开发理念的创新，规划理念的创新。本章还阐述了规划设计的内容、组织与控制。通过规划设计经济因素分析、综合因素分析达到对方案的评价。

第40页：复习思考题：单选题

复习思考题

• 一、单选题
• 1．()规划是由开发企业委托城市规划设计部门编制的开发实施性文件，它是开发企业向城市规划主管部门申请报建的主要文件和材料之一。
• A．城市总体规划B．分区规划
• C．控制性详细规划D．修建性详细规划
• 2．由两个或两个以上的居住单元按直线邻接的住宅称为()。
• A．点式住宅B．条式住宅
• C．错层式住宅D．跃层式住宅
• 3．宽度和长度比较接近的住宅称为()。
• A．点式住宅B．条式住宅
• C．错层式住宅D．跃层式住宅
• 4．在住宅的布置形式中，住宅一律朝某一方向(一般是南北方向)成排布置，这种布置方式叫()。
• A．周边式布置B．行列式布置
• C．混合式布置D．自由式布置
• 5．选择规划设计单位时，不是重点注意的事项是()。
• A．设计资格B．设计等级
• C．设计范围D．设计费

第41页：复习思考题：单选题（续）

• 6．开发区内建筑面积与开发用地面积之比，称为()。
• A．用地容积率B．平面系数
• C．辅助面积系数D．结构面积系数
• 7．居住面积与建筑面积之比称为()。
• A．用地容积率B．平面系数
• C．辅助面积系数D．结构面积系数
• 8．开发用地范围内所有建筑物的基底面积与用地面积之比，称为()。
• A．用地容积率B．建筑密度
• C．建筑间距D．户室比
• 9．下列不属于开发项目规划设计方案评价的特点是()。
• A．评价主体的多元性B．评价目标的多样性
• C．评价值的不确定性D．评价的随意性
• 10．在住宅建设设计方案评价的指标体系中，()是指满足住宅需求者的生活和生理需要程度，通过住宅的平面指标、空间布置、物理性能和厨卫布置等指标来评价。
• A．住宅建筑的适用性B．住宅建筑的安全性
• C．住宅建筑的经济性D．住宅建筑的艺术性
• 11．下列不属于住宅建筑设计方案评价的指标体系考虑的方面有()。
• A．住宅建筑的适用性B．住宅建筑的安全性
• C．住宅建筑的经济性D．住宅建筑的私密性

第42页：复习思考题：多选题

二、多选题

• 1．下列属于住宅建筑设计方案的经济因素有()。
• A．外墙周长系数B．平面系C．层高D．结构形式E．进深和面宽
• 2．下列属于住宅开发区规划方案的综合经济因素是()。
• A．用地容积率B．建筑密度C．建筑间距D．外墙周长系数E．结构形式

第43页：复习思考题：思考题

三、思考题

• 1．城市规划有哪几个层次？房地产开发项目的规划主要指哪个阶段的规划？
• 2．试述居住区规划的主要内容。
• 3．一般民用建筑项目的初步设计和施工图设计分别包括哪些内容？
• 4．试述开发项目规划设计过程及影响因素。
• 5．影响住宅建筑设计方案的经济因素有哪些？影响住宅开发区规划方案的综合经济因素有哪些？并试分析其影响规律。
• 6．房地产开发项目设计方案的评价有何特点？
• 7．试述住宅建筑设计方案评价的指标体系和小区开发规划设计方案评价的指标体系。
• 8．试用层次分析法和模糊评价法评价开发项目的规划设计方案。

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