页数：122页文件大小：1.09 MB来源： 建筑技术经济学ppt课件
本课件为课程第九章，先系统讲解可行性研究的概念、工作程序、作用、目的、编制依据与报告形成，随后介绍房地产市场调查的内容、类型、方法与问卷设计，以及特尔斐法、意见集中法、时间序列法和一元线性回归法等预测技术，最后以某国际科技城项目为例，完整展示从总论、市场分析、工程技术方案到投资估算、经济效益与风险分析的可研报告全文。
《建筑技术经济学》第九章课件封面，标示课程名称。本章为民用建设项目市场调查与可行性研究方法及案例研究。
第九章 民用建设项目市场调查与可行性研究方法及案例研究。
实质：
特点：综合性、先行性、不确定性、预测性、决策性。
可行性研究工作程序：
我国可行性研究的实践沿革：
可行性研究报告的形成与装订形式：封面 → 摘要 → 目录 → 正文 → 附件 → 附图。
正文部分的编写——概况：
正文部分的编写——市场调查分析：
正文部分的编写：
正文部分的编写：
| 方式 | 优点 | 缺点 |
|---|---|---|
| 面谈调查 | 灵活、谈话气氛好、资料可信度高 | 成本高、人员要求严格、资料处理烦琐 |
| 电话调查 | 速度快、成本低、资料处理方便 | 不易取得合作、调查不够深入 |
| 通讯调查 | 范围广泛、时间充裕、资料客观真实 | 问卷回收率低、调查者可能误解问卷含义 |
| 阶段 | 步骤 |
|---|---|
| 准备阶段 | 确定调查目的和内容；拟定调查计划 |
| 实施阶段 | 拟定调查计划；收集相关信息资料；设计调查问卷；现场实地调查 |
| 资料处理阶段 | 编辑整理信息资料；撰写市场调查报告 |
特点：系统性、科学性。
特尔斐法工作流程：
意见集中法：集中企业各部门人员，利用历史和现实材料、凭借个人经验，从不同工作角度共同讨论房地产市场变化趋势，提出预测方案。
| 部门 | 最佳情况（概率0.3） | 最可能情况（概率0.5） | 最差情况（概率0.2） | 期望值 |
|---|---|---|---|---|
| 计划部 | 8000 | 6000 | 4000 | 6200 |
| 开发部 | 7000 | 5000 | 3000 | 5200 |
| 营销部 | 9000 | 7000 | 5000 | 7200 |
最终市场预测值 =（6200 + 5200 + 7200）/ 3 = 6200万元。
说明：源文件该页算式写作「6200+5200+7200=6200」，漏写除以部门数的平均步骤，已按三个部门取平均还原为6200万元。
时间序列法适用条件：
适用范围：短期趋势预测。
公式：Xn+1 =（x1 + x2 + … + xn）/ n
例：某房地产公司1—6月销售额分别为3000、3400、4500、5000、4500、6000，预测7月销售额：
X̄ =（3000 + 3400 + 4500 + 5000 + 4500 + 6000）/ 6 = 4400万元
公式：Xn+1 = Σ（Wi · Xi）/ ΣWi
例：上例中1—6月的权重分别为2、2、2、3、3、4，预测7月份销售额：
X̄ =（3000×2 + 3400×2 + 4500×2 + 5000×3 + 4500×3 + 6000×4）/（2+2+2+3+3+4）= 74300 / 16 = 4643.75万元
移动平均法：根据时间数列各期数值作出非直线长期趋势线的预测方法。
步骤：
公式：预测值 = 最后期销售平均量 + 期距 × 最后期平均趋势数
例：已知某公司2004年1—12月销售额如下表所示，用移动平均法预测2005年1月的销售额。
| 月份 | 销售额 | 月份 | 销售额 |
|---|---|---|---|
| 1月 | 2000 | 7月 | 1800 |
| 2月 | 1900 | 8月 | 2000 |
| 3月 | 2400 | 9月 | 2200 |
| 4月 | 2200 | 10月 | 1900 |
| 5月 | 2100 | 11月 | 2100 |
| 6月 | 2000 | 12月 | 2300 |
说明：源文件该页表格数字粘连，且给出的算式 2100 + 3 × 33 按算术应为2199，与所列结果2399不一致，建议对照原课件核对。
一元线性回归法：处理自变量 X 和因变量 Y 之间线性关系的方法。公式：Y = a + bX
根据最小二乘法，当 Σti = 0 时：
例：某企业2000年到2004年的销售情况如下表，试预测2005年销售情况。
| 年份 | ti | ti2 | 年销售额（万元） | ti·yi |
|---|---|---|---|---|
| 2000 | -2 | 4 | 24943 | -49886 |
| 2001 | -1 | 1 | 28856 | -28856 |
| 2002 | 0 | 0 | 28529 | 0 |
| 2003 | 1 | 1 | 30994 | 30994 |
| 2004 | 2 | 4 | 33394 | 66788 |
| 合计 | 0 | 10 | 146716 | 19040 |
N = 5，Σyi = 146716，Σti = 0，Σti2 = 10，Σti·yi = 19040。
说明：源文件将该结果标注为「2004年的预测销售额」，按 t = 3 对应年份应为2005年，且单位应为万元，已按此还原。
第三节 可行性研究案例——某国际科技城项目可研案例目录：
第一部分 总论：
4. 建设单位概况；5. 建设项目概况。
功能设置与分区：
| 分区 | 占地面积（万m²） | 建筑面积（万m²） |
|---|---|---|
| 教学区 | 3.6 | 3.6 |
| 科研办公区 | 9.85 | 13.5 |
| 生活区 | 8.05 | 24.4 |
| 总计 | 24.4 | 41.5 |
说明：源文件该页总规模数字粘连为「22.44」与「44.15」，按后页主要建设内容合计（占地24.4万m²、建筑41.5万m²）还原。
| 序号 | 名称 | 单位 | 指标 |
|---|---|---|---|
| 1 | 建设占地及规模 | — | — |
| 1.1 | 建设占地面积 | m² | 244000 |
| 1.2 | 容积率 | — | 1.7 |
| 1.3 | 建设规模（建筑面积） | m² | — |
| 1.3.1 | 办公、科研区 | m² | 135000 |
| 1.3.2 | 公寓区 | m² | 240000 |
| 1.3.3 | 教学区 | m² | 36000 |
| 序号 | 名称 | 单位 | 指标 |
|---|---|---|---|
| 2 | 项目定员 | 人 | 464 |
| 3 | 基础设施 | — | — |
| 3.1 | 供电 | 千瓦小时/年 | 34150000 |
| 3.2 | 供水 | 万吨/年 | 45.16 |
| 3.3 | 道路 | 万m² | 4.88 |
| 3.4 | 绿化 | 万m² | 7.32 |
| 3.5 | 绿化率 | % | 30 |
| 序号 | 名称 | 单位 | 指标 |
|---|---|---|---|
| 4 | 项目投资总额 | 万元 | 151500.99 |
| 4.1 | 固定资产投资 | 万元 | 124532.29 |
| 4.2 | 流动资金 | 万元 | 26968.70 |
| 5.1 | 每百元收入占固定资产 | 元 | 207.55 |
| 5.2 | 每百元收入占流动资金 | 元 | 44.95 |
| 6 | 年平均总成本 | 万元 | 39345.64 |
| 序号 | 名称 | 单位 | 指标 |
|---|---|---|---|
| 7 | 年平均销售收入 | 万元 | 51900 |
| 8 | 年平均销售税金及附加 | 万元 | — |
| 9 | 年平均所得税 | 万元 | 4003.87 |
| 10 | 年平均利润总额 | 万元 | 12155.45 |
| 11 | 投资利润率 | % | 13.28 |
| 12 | 投资利税率 | % | 28.98 |
说明：源文件该页年平均销售税金及附加数值缺失；所列投资利润率13.28%与按年平均利润总额/项目总投资（12155.45/151500.99 ≈ 8.02%）不一致，建议对照原课件核对。
| 序号 | 名称 | 单位 | 指标 |
|---|---|---|---|
| 13 | 财务内部收益率（税前） | % | 26.71 |
| 14 | 财务内部收益率（税后） | % | 23.17 |
| 15 | 财务净现值（税前） | 万元 | 48773.17 |
| 16 | 财务净现值（税后） | 万元 | 31821.80 |
| 17 | 投资回收期（税前） | 年 | 6.24 |
| 18 | 投资回收期（税后） | 年 | 6.54 |
研究结论：
第二部分 项目背景及建设必要性——项目建设背景：
项目优势：
建设必要性：
第三部分 项目资源及市场分析——省市科技发展与产业现状：
前苏联科技与人才资源：
中俄科技合作的现状与趋势分析：
市场分析：
按照市场需求有目的地以较低成本向国内引进转化先进的科学技术，具有广阔的市场前景。
| 类别 | 影响因素 |
|---|---|
| 气象条件 | 气温、降水量、冻土深度、主导风向等 |
| 地理位置与自然条件 | 经纬度、地形、地貌、海拔、地下水位、地震烈度 |
建设配套条件分析：
第四部分 项目功能与经营方案——科研技术功能：
基本功能条件平台与服务体系：
建设与设施功能——管理功能：
| 年份 | 人才引进目标 | 科研项目引进目标 |
|---|---|---|
| 第一年 | 100名左右 | 100项左右 |
| 第二年 | 200名左右 | 200项左右 |
| 第三年 | — | 300项左右 |
| 第四年 | 500名左右 | — |
| 第五年后 | 700—800名 | — |
| 年份 | 转让及产业化目标 |
|---|---|
| 第一年 | 75项左右 |
| 第二年 | 90项左右 |
| 第三年 | 105项左右 |
| 第四年后 | 150项左右 |
项目宗旨、项目引进对象、领域和范围：
项目引进范围（领域）：新能源、军事工业、新材料、航空航天、信息技术、生物技术、环保。
首批拟引进项目：
第五部分 工程技术方案——主要建设内容：
| 序号 | 工程名称 | 占地面积 | 建筑面积 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 主楼 | 0.75 | 4.50 | 含会堂、展厅等，16层 |
| 2 | 综合办公楼 | 0.75 | 4.50 | 26层 |
| 3 | 实验楼 | 0.75 | 4.50 | 共9层 |
| 4 | 专家公寓 | 1.35 | 20 | 4层 |
| 5 | 外国专家俱乐部 | 0.30 | 1.05 | — |
| 6 | 教堂 | 0.25 | 0.50 | — |
| 7 | 配套服务楼 | 0.15 | 0.45 | 商服 |
| 8 | 中俄研究生院 | 0.40 | 2.10 | — |
说明：源文件该表单元格数字粘连，本表按「建筑面积/占地面积」的源表列序还原，个别数值（如专家公寓）与层数和容积率的对应关系存疑，建议对照原课件核对。
| 序号 | 工程名称 | 占地面积 | 建筑面积 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 9 | 工大附中国际部 | 1.25 | 1.5 | — |
| 10 | 物业管理楼 | 0.05 | 0.2 | — |
| 11 | 公共设施用房 | 0.2 | 0.2 | 热电站、变电所等 |
| 12 | 地下车库 | — | 2.0 | 1000个车位 |
| 13 | 道路 | — | 4.88 | — |
| 14 | 广场 | — | 3.0 | 主楼、学校等广场 |
| 15 | 运动场 | — | 3.0 | — |
| 16 | 绿地 | — | 7.32 | — |
| 合计 | — | 24.4 | 41.5 | — |
项目规划设计——总体规划：
项目规划设计——建筑规划：
信息、通讯、电视工程：
信息、通讯、电视工程——信息服务功能平台：健康快车、股市专递、热门网站、新闻、体育、电子商务、文化娱乐。
网络管理系统的特点：功能完善、结构模块化、操作性强、移植性好。
第六部分 专篇设计——环境：
第六部分 专篇设计——节能：
第六部分 专篇设计——消防：
第七部分 组织机构与定员——组织机构及工作制度：
组织机构设置：股东大会 → 董事会 → 总经理 → 副总经理（3名）
职能部门：办公室、财务室、综合业务部、引进中心、孵化中心、物业中心、销售中心。
| 部门 | 管理人员 | 专业人员 | 营销人员 | 其他人员 | 合计 |
|---|---|---|---|---|---|
| 办公室 | 10 | 0 | 0 | 40 | 50 |
| 财务室 | 2 | 8 | 0 | 0 | 10 |
| 综合服务部 | 5 | 20 | 0 | 25 | 50 |
| 引进中心 | 5 | 30 | 0 | 15 | 50 |
| 孵化中心 | 5 | 45 | 0 | 0 | 50 |
| 物业中心 | 10 | 50 | 0 | 140 | 200 |
| 销售中心 | 5 | 0 | 45 | 0 | 50 |
| 合计 | 42 | 153 | 45 | 220 | 460 |
第八部分 项目投资与进度方案——投资估算范围：
| 项目 | 估算依据 |
|---|---|
| 建筑工程费 | 参照同等规模的项目估算 |
| 设备购置费 | 参照报价估算 |
| 设备安装费 | 购置费乘以相应比率 |
| 配套管线 | 参考定额 |
| 运动场 | 按标准运动场估算 |
| 道路工程 | 200元/m² |
| 广场 | 200元/m² |
| 桥涵 | 100万元/座 |
| 绿地 | 50元/m² |
| 项目 | 估算依据 |
|---|---|
| 土地使用费 | 1500元/m² |
| 土地出让金及配套费 | 暂免 |
| 建设单位管理费 | 工程费用的2.4% |
| 设计费用 | 工程费用的1% |
| 施工监理费 | 工程费用的1.2% |
| 预算及审查费 | 工程费用的0.4% |
| 房产税 | 按有关规定估算 |
| 其它各项费用 | 按国家规定及实际估算 |
| 序号 | 投资内容 | 投资金额（万元） | 占项目总投资额（%） |
|---|---|---|---|
| 1 | 建筑工程费 | 50030.00 | 33.02 |
| 2 | 设备及工器具购置费 | 15076.00 | 9.95 |
| 3 | 安装工程费 | 3066.90 | 2.02 |
| 4 | 工程建设其它费用 | 39833.40 | 26.29 |
| 5 | 预备费 | 13497.79 | 8.91 |
| 6 | 建设期利息 | 3028.50 | 2.00 |
| 7 | 流动资金 | 26968.70 | 17.80 |
| — | 项目投入总资金 | 151500.99 | 100 |
说明：源文件该表序号与百分比数字粘连，安装工程费占比源文记作22.03%、建设期利息占比记作1.99%，本表按各项金额除以项目投入总资金重新计算（分别为2.02%与2.00%），合计恰为100%。
| 类别 | 金额 | 资金来源 |
|---|---|---|
| 固定资产投资 | 124532.92 | 自有资金34532.92、某大学提供30000、银行贷款30000、政府投入30000 |
| 流动资金 | 26968.70 | 自有资金10968.70、申请贷款16000.00 |
资金投入构成分析：自有资金30%、银行贷款40%、社会投入30%。
| 年份 | 比例 | 金额（万元） |
|---|---|---|
| 第一年 | 60% | 74719.76 |
| 第二年 | 20% | 24906.58 |
| 第三年 | 20% | 24906.58 |
| 合计 | 100% | 124532.92 |
| 年份 | 当年投入 | 累计投入 |
|---|---|---|
| 第三年 | 13212.05 | 13212.05 |
| 第四年 | 7258.16 | 20470.21 |
| 第五年 | 6492.49 | 26962.70 |
| 第六年后 | — | — |
说明：源文件该页累计数26962.70与前述流动资金总额26968.70相差6.00万元，第五年投入按累计推算应为6498.49，与所列6492.49不一致，建议核对原课件。
| 项目 | 2002年 | 2003年 |
|---|---|---|
| 编制建议书、立项 | 1—3月 | — |
| 可研编制、审批 | 4—5月 | — |
| 资金筹措 | 6—9月 | — |
| 工程设计 | 10—12月 | — |
| 拆迁 | — | 4—5月 |
| 基础设施 | — | 6—9月 |
| — | — | 10—12月 |
| 项目 | 2002年 | 2003年 | 2004年 |
|---|---|---|---|
| 办公、科研 | 10—12月 | 1—4月、4—6月 | 10—12月 |
| 公寓、教学 | 3月 | 5月、9月 | 12月 |
| 环境建设 | 1月 | 3月、5月 | 9月 |
| 序号 | 项目 | 费用额 | 其中 |
|---|---|---|---|
| 1 | 技术引进费用 | 9400 | 技术购买9000、差旅费400 |
| 2 | 技术孵化费 | 7100 | 办公、实验及易耗品1100、研究实验费1500、中试费4500 |
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 风险投资行业平均利润水平 | 行业平均29.74%，本项目成本利润率24.74% |
| 本项目达产年收入 | 60000万元 |
| 营业税 | 本项目减免 |
| 所得税 | 达产前两年减免；第三到第五年为利润总额的16.5%；五年后超过30万元交33% |
| 指标 | 计算公式 | 结果 |
|---|---|---|
| 投资收益率 | （年均利润总额＋折旧与摊销＋利息支出）/总投资×100% | 25.08% |
| 投资利税率 | 年均利税总额/总投资×100% | 28.98% |
| 营业收入利润率 | 年均利税总额/年均营业收入×100% | 23.43% |
| 指标 | 所得税前 | 所得税后 |
|---|---|---|
| 投资回收期 | 6.24年 | 6.54年 |
| 财务内部收益率 | 26.71% | 23.17% |
| 财务净现值 | 48773.17万元 | 31821.80万元 |
还款资金来源：折旧及摊销、税前利润。
还款期：4.4年。由于还款期小于银行贷款期限，所以项目具有较强的还款能力。
第十部分 项目投资风险分析——项目风险因素分析：
盈亏平衡分析基本关系式：PQ = Cf + Cy·Q
| 指标 | 结果 |
|---|---|
| 盈亏平衡产量 | Q = 83.7项 |
| 生产能力利用率 | R = 55.8% |
| 盈亏平衡销售价格 | P = 223.22万元/项 |
| 变量 | +15% | +10% | +5% | 基本方案 | -5% | -10% | -15% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 总投资 | 17.85 | 19.36 | 21.11 | 23.17 | 25.66 | 28.76 | 32.80 |
| 总收入 | 33.46 | 30.14 | 26.73 | 23.17 | 19.44 | 15.46 | 11.09 |
| 经营成本 | 16.71 | 18.94 | 21.09 | 23.17 | 25.21 | 27.19 | 29.14 |
项目可行性研究结论：本项目的建设符合国家产业政策，得到政府的大力支持，营利能力强，具有良好的市场前景，但在经营时要注重以下几点：
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