01 第1章 建筑市场.pptx

第1页：第1章 建筑市场

第1章建筑市场

第2页：狭义的建筑市场

1.1建筑市场的概念

1.1.1狭义的建筑市场

指建筑产品需求者与供给（生产）者进行买卖活动、发生买卖关系的场合，即建筑产品市场。建筑产品是指建筑业向社会提供的具有一定功能、可供人类使用的最终产品，包括各种建筑成品、半成品。一般来说，建筑产品指在建或完工的单位工程或单项工程。

第3页：建筑产品的特点

1、建筑产品的特点

• （1）建筑产品的固定性和生产的流动性。
• （2）建筑产品的多样性和生产的单件性
• （3）建筑产品的价值量大，生产周期长。
• （4）建筑产品是综合加工产品，其生产和协作关系十分复杂
• （5）建筑产品的形成过程时间长，经历若干阶段。

第4页：建筑产品市场的特点

2、建筑产品市场的特点

• （1）建筑产品交易是需求者和生产者之间的直接订货交易。
• （2）竞争方式以招标投标为主。
• （3）竞争的性质，多属特定约束条件下的不完全竞争。
• （4）建筑产品市场有独特的定价方式。
• （5）建筑市场交易对象的整体性和分部分项工程的相对独立性
• （6）建筑产品市场交易为先交易，后生产。

第5页：广义的建筑市场

1.1.2广义的建筑市场广义的建筑市场是整个市场体系的子系统之一。构成这个子系统的，除了建筑产品供需双方进行订货交易的建筑产品市场（即狭义的建筑市场）以外，还有与建筑生产密切相关的勘察设计市场、建筑生产资料市场、劳务市场、技术市场、资金市场以及咨询服务市场等等。

第6页：广义建筑市场构成图

广义建筑市场构成示意图：图示构成建筑市场的诸多个别市场之间紧密依存、相互制约的关系。

• 核心市场：建筑产品市场（即狭义的建筑市场）
• 配套市场：勘察设计市场、建筑生产资料市场、劳务市场、技术市场、资金市场、咨询服务市场

第7页：勘察设计市场

1、勘察设计市场勘察设计产品包括勘察报告、测绘图纸、设计文件等全部成果，在市场经济条件下属于知识产品，具有商品性质。由于勘察设计在建筑产品生产中的重要作用，在现代建筑市场体系中，勘察设计市场自然成为重要的专业市场之一。

第8页：生产资料市场

2、生产资料市场

建筑产品的生产资料

指建造建筑物和构筑物所需的原材料、构配件、建筑设备以及生产过程中使用的机械设备和工具等。

第9页：劳务市场

3、劳务市场

在市场体系中，有专为建筑业服务的劳务市场。这个市场上的需求者是各种建筑产品的生产者，即建筑业企业。供给者有不同情况：发达国家通常由行业工会和承包商联合会之类的行业组织，通过集体谈判达到协议，向建筑业企业提供劳动力；也有少数不参加工会的建筑工人直接受雇于小型企业。在某些发展中国家，行业工会尚不健全，建筑工人处于无组织状态，建筑业所需劳动力往往由承包商临时就地招募；或者由市场上经营劳务输出的机构有组织地提供。前一种情况不易管理，也不容易保证工程质量，只能适用于小规模的工程项目；大型工程项目多采取后一种方式满足对劳动力的需求。

第10页：技术市场

4、技术市场

• 进入建筑技术市场交易的商品主要是科技研究成果，既包括新材料、新结构、新工艺设备等“硬件”，也包括生产组织管理方法和计算机应用程序等“软件”。
• 科技商品交易的一个显著特点是，供给者出售的科技成果通常是在实验室内完成的，虽然解决了关键的技术问题，但用户买到手之后往往还不能直接用于生产，收到立竿见影之效，而需进行再开发，使其适合于自己的生产规模和工艺流程，才能形成现实的生产力。

第11页：资金市场

5、资金市场

建筑产品生产需要两类资金：一类是业主投入建设项目的固定资产投资和材料设备储备资金以及建设单位的日常开支所需资金；一类是建筑业企业建设基地和购置机械设备所需的固定资产投资以及生产过程中必须支付的原材料、动力、工资、机械使用和生产管理等费用。

第12页：咨询服务市场

6、咨询服务市场

• 就一个工程项目来说，建筑咨询服务的主要内容可包括：
• 1.建设前期，编制项目建议书、可行性研究。
• 2.设计阶段，提出设计大纲，组织设计方案评选；选择勘察设计单位或自行承担勘察设计任务，签订勘察设计合同，并组织和监督检查其实施；编制概预算，控制投资额。
• 3.招标阶段，准备招标文件招标阶段，准备招标文件，编制标底，组织招标；主持或参与评标，提出决标建议；受业主委托，与中标单位商签承包合同。
• 4.施工阶段，作为监理工程师，监督承包商履行合同；检查工程质量，验收工程，签发付款证书，结算工程款；处理违约和索赔事项，解决争议；竣工后整理合同文件，建立技术档案。作为造价工程师，可以负责项目的全过程造价控制，审核工程量，审核工程变更，帮助业主审核工程进度付款申请，进行结算审计等。
• 5.生产准备阶段，组织职工培训和生产设备试运转。
• 6.正式投产以后，进行项目的后评估。

第13页：建筑市场结构

建筑市场结构示意图（图1-2）：从建筑业的角度来看，建筑市场结构是由行业、区域、专业业务所组成的三维空间结构。

第14页：建筑市场的特点（一）

1.1.4建筑市场的特点

• 建筑市场（广义的建筑市场）包含了建筑产品市场（狭义的建筑市场），因此除了前面所概括的建筑产品市场所特有的一些特点之外，还具有一些建筑产品市场不具备的或者共性的特点：
• 1、建筑市场主要交易对象的单件性
• 2、生产活动与交易活动的统一性
• 3、建筑市场上有严格的行为规范
• 4、建筑市场交易活动的长期性和阶段性

第15页：建筑市场的特点（二）

5、建筑市场交易活动的不可逆转性

• 6、建筑市场具有显著的地域性
• 7、建筑市场竞争较为激烈
• 8、建筑市场的社会性
• 9、建筑市场与房地产市场的交融性

第16页：建筑市场的分类

1.1.5建筑市场的分类

• （1）按交易对象分为建筑产品市场、资金市场、劳动力市场、建筑材料市场、设备租赁市场、技术市场和服务市场等。
• （2）按市场覆盖范围分为国际市场和国内市场。
• （3）按有无固定交易场所分为有形市场和无形市场。
• （4）按固定资产投资主体分为国家投资形成的建设工程市场，企事业单位自有资金投资形成的建设工程市场，私人住房投资形成的建设工程市场和外商投资形成的建设工程市场等。
• （5）按建筑产品的性质分为工业建设工程市场、民用建设工程市场、公用建设工程市场、市政工程市场、道路桥梁市场、装饰装修市场、设备安装市场等。

第17页：我国建筑业的产业地位

1.2我国的建筑市场

• 1.2.1我国建筑业的产业地位
• 改革开放以来，随着国民经济快速发展，固定资产投资率不断攀升。我国的建筑工程业增加值亦稳步上升，年增长率15％左右，至2012年，全国有资质的建筑业企业完成总产值近13.5万亿元，建筑业增加值占国民生产总值的比重也由20世纪80年代初期的4%左右上升到6.8%左右，在国民经济各行业中位列第5；建筑业全社会从业人数达到4100万以上。建筑工程业在带动相关的建材、设计、金融、制造等行业上起到越来越重要的作用，并且在建筑科技日益更新和建设管理技术不断进步的情况下，建筑业对其他相关行业的渗透力逐步增强。我国的建筑业已经成为国民经济的支柱性产业。
• 我国由于处在高速城市化的进程中，近十年来，全国固定资产投资持续保持在40％左右的高位上远行，这给建筑业的快速发展提供了契机，建筑业的这种快速发展，仍将伴随着我国城市化的深入而维持相当长的时间。目前我国建筑业在国民经济中的地位，已与美国、英国、日本等发达国家大致相当。

第18页：我国建筑市场的行业分布

1.2.2我国建筑市场的行业分布

我国建筑市场以土木工程建筑业为主，约为整个建筑市场总产值的85%以上，其中房屋建筑工程占60%左右，土木工程占25%左右。其余有线路、管道、设备安装业，以及建筑装修装饰业。

第19页：我国建筑市场运行状况

1.2.2我国建筑市场运行状况

• 1、建立和完善了有形建筑市场
• 2、实施建筑企业资质管理改革
• 3、建立了有关行业执业资格制度
• 4、我国建筑市场的主体已经形成

第20页：与发达国家运行状况比较

1.2.3我国建筑市场运行状况与发达国家的比较

• 1、专业化程度
• 2、从业人员和技术水平
• 3、建筑企业状况
• 4、市场管理
• 5、建设工程项目管理体制

第21页：建筑市场的主体

1.3建筑市场的构成要素

• 1.3.1建筑市场的主体

• 市场主体

  是指在市场中从事交换活动的当事人，包括组织和个人。按照参与交易活动的目的不同，当事人可分为卖方、买方和商业中介机构三类。建设工程市场的主体是业主、承包商和中介机构。

第22页：买方（建设单位）

• 1、买方

• 建筑市场的买方泛

  指提供资金购买一定的建筑产品或服务的行为主体。在我国，一般称为建设单位或甲方，在国际工程中称为业主。

第23页：国内建设单位的类型

• 国内的建设单位有以下几种类型：
• （1）企事业单位或其他具备法人资格的机关团体投资的新建、扩建、改建工程，建设单位一般对工程建设有较大的自主权。
• （2）由不同投资方投资或参股的工程项目，共同投资方组成董事会或工程管理委员会。
• （3）开发商自行融资兴建的工程项目，或者由投资方委托开发商建造的工程，开发商是建设单位。
• （4）投资方组建工程管理公司，由工程管理公司具体负责工程建造。建设单位是该工程管理公司。
• （5）其他情况。

第24页：卖方（承包商）

• 2、卖方

• 建筑市场的另一类主体即建筑市场的卖方

  是指是指有一定生产能力、机械设备、技术专长、流动资金、具有承包工程建设任务的营业资质，在工程建设中能够按照业主的要求，提供不同形态的建筑产品，并最终得到相应工程价款的一方，包括工程承包商、设计、勘察、咨询等单位和分包队伍。这类市场主体在建筑市场上承揽施工、设计等业务，共同建造符合买方要求的建筑产品，从而获得利润回报。

• 按生产的主要形式分为勘察设计单位、施工企业、机械设备供应或租赁单位、建材供应商以及提供建筑劳务的企业。按照它们提供的主要建筑产品，可分为不同的专业公司，如水电、铁路、公路、冶金、市政工程等专业公司。

第25页：中介机构

3、中介机构

中介服务机构

是指具有相应的专业服务能力，在建筑市场中受承包方、发包方、或政府管理部门的委托，对工程建设进行估算测量、咨询代理、建设监理等高智能服务，并取得服务费用的服务机构和其他建设专业中介服务机构。

第26页：中介机构的类型（一）

• 按中介服务机构的工作内容和作用来分，可分为以下5种类型：
• 1）为协调和约束市场主体行为的自律性机构，如建筑业协会、建设监理协会、造价管理协会等等。
• 2）为保证市场公平竞争的公证机构，如会计师事务所、审计师事务所、律师事务所、保险公司、资产和资信评估机构、公证机构等。
• 3）为促进市场发育，降低交易成本和提高效益服务的各种咨询、代理机构，如工程咨询公司、招标代理公司、监理公司、信息服务机构等。

第27页：中介机构的类型（二）

• 4）为监督市场活动，维护市场正常秩序的检查认证机构，如质量体系认证机构，计量、检验、检测机构，鉴定机构等。
• 5）为保证社会公平，建立公正的市场竞争秩序的公益机构，如以社会福利为目的的基金会、行业劳保统筹等管理机构。如表1-1。

第28页：

本页源文件未提取到文字内容，仅有图片，位于「中介机构的类型（二）」与「建设工程市场的客体」之间，建议对照原课件图片补充本页要点说明。

第29页：建设工程市场的客体

1.3.2建设工程市场的客体

建筑市场的客体

是指建筑市场的买卖双方交换的对象，它既包括有形建筑产品——建筑物，又包括无形产品——各种服务。客体凝聚着承包方和中介服务机构的劳动，业主则以投入资金方式，取得它的使用价值。

第30页：建筑产品的形态

• 根据不同的生产交易阶段把建筑产品分为以下几种形态：
• （1）规划、设计阶段，产品分为可行性研究报告、勘察报告、施工图设计文件等形式；
• （2）招标、投标阶段，产品包括资格预审报告、招标书、投标书以及合同文件等形式；市场客体是指一定量的可供交换的商品和服务，它包括有形的物质产品和无形的服务。
• （3）施工阶段，产品包括各类建筑物、构筑物以及劳动力、建材、机械设备、预制构件、技术、资金、信息等。

第31页：建筑市场体系

1.3.3建筑市场体系

建筑市场体系

是指建筑市场结构和政府对建筑市场宏观调控的有机结合体，包括由发包方、承包方和为工程建设服务的中介服务方组成的市场主体；不同形式的建筑产品组成的市场客体；保证市场秩序、保护主体合法权益的市场机制和市场交易规则，

第32页：建筑市场交易规则

• 建筑市场主体与主体之间、主体与客体之间的关系，通过市场规则来明确和制约。
• （1）建筑市场交易规则
• 建筑市场规则主要包括以下几个方面：
• 1）市场交易主体规则
• 3）市场交易方式和行为规则
• 2）市场交易产品规则

第33页：建筑市场运行机制

（2）建筑市场运行机制

• 建筑市场机制是保护建筑市场主体按市场交易规则从事各种交易活动的一系列市场运行机制，以维护市场的正常运行和发展。
• 建筑市场运行机制包括价格机制、竞争机制、供求机制、风险机制、货币流通机制等，他们各有不同作用范围和内容，彼此制约、相互影响，从而推动建筑市场的正常运行。

第34页：买方的管理：准入条件

1.4建筑市场的管理

• 1.4.1建筑市场参与者的管理
• 1、买方的管理在我国，进入建筑市场的买方需要具备以下条件：
• （1）建筑场地必须获得土地所有权或使用权证书；
• （2）土地用途和技术要求符合有关规定；
• （3）设计经审查批准并取得建设工程规划许可证。

第35页：买方的义务

• 作为建筑市场的买方，必须承担以下义务：
• （1）遵守相关法律、法规、规章和方针、政策。
• （2）接受招标投标管理机构管理和监督的义务。
• （3）不侵犯投标人合法权益的义务。
• （4）委托代理招标时向代理机构提供招标所需资料、支付委托费用等义务。
• （5）与中标人签订并履行合同的义务。
• （6）承担依法约定的其他各项义务。

第36页：小知识：围标与陪标

小知识：围标与陪标围标也称串通招标投标，

是指招标人与投标人之间或者投标人与投标人之间采用不正当手段，对招标投标事项进行串通，以排挤竞争对手或者损害招标人利益的行为。围标主要有两种表现：1)招标人与投标人之间进行串通2)投标人之间进行串通

第37页：卖方的管理

2、卖方的管理

• 我国《建筑法》规定，对从事建筑活动的施工企业、勘察设计单位、工程咨询机构（含监理单位）实行资质管理。
• （1）工程勘察设计企业资质管理

第38页：资质管理的四类对象

• （2）建筑业企业资质管理建筑业企业是指从事土木工程、建筑工程、线路管道及设备安装工程、装修工程等的新建、扩建、改建活动的企业。
• （3）工程咨询单位资质管理我国对工程监理、招标代理、工程造价等咨询机构也实行资质等级管理。
• （4）材料设备供应单位的资质管理材料设备供应单位，包括具有法人资格的建筑工程材料设备生产、制造厂家，材料设备公司、设备成套承包公司等。目前，我国对建筑工程材料设备供应单位实行资质管理的，主要是混凝土预制构件生产企业、商品混凝土生产企业和机电设备成套供应单位。

第39页：专业人士资格管理

1.4.2专业人士资格管理在建设工程市场中，把具有从事工程咨询资格的专业工程师称为专业人士。专业人士在建设工程市场管理中起着非常重要的作用，由于他们的工作水平对工程项目建设成败具有重要的影响，对专业人土的资格条件要求很高、从某种意义上说，政府对建设工程市场的管理，一方面要靠完善的建筑法规，另一方面要依靠专业人士。

第40页：建设工程交易中心的性质

1.5建设工程交易中心

• 1.5.l建设工程交易中心的性质
• 建设工程交易中心是依据国家法律法规成立，为建设工程交易活动提供相关服务，依法自主经营、独立核算、自负盈亏，具有法人资格的服务性经济实体。
• 建设工程交易中心是一种有形建设工程市场。

第41页：交易中心的功能

1.5.2建设工程交易中心应具备的功能

• 1、场所服务功能
• 2、信息服务功能
• 3、集中办公功能
• 4、监督管理功能
• 5、咨询服务功能

第42页：交易中心的管理

1.5.3建设工程交易中心的管理

• 建设工程交易中心要逐步建成包括建设项目工程报建、招标投标、承包商、中介机构、材料设备价格和有关法律法规等的信息中心。
• 各级建设工程招标投标监督管理机构负责建设工程交易中心的具体管理工作。

第43页：交易中心运作程序

1.5.4建设工程交易中心运作的一般程序

• 按有关规定，建设工程项目进入建设工程交易中心按下列程序进行
• 1、建设工程项目报建
• 2、确定招标方式
• 3、履行招标投标程序
• 4、签订合同
• 5、按规定进行质量、安全监督登记
• 6、统一缴纳有关工程前期费用
• 7、领取建设工程施工许可证

第44页：法律体系：法律

1.6建筑市场交易的相关法律法规

• 1.6.1招标投标法律法规体系
• 1、法律
• 由全国人大及其常委会制定，通常以国家主席令的形式向社会公布，具有国家强制力和普遍约束力，一般以法、决议、决定、条例、办法、规定等为名称。如《招标投标法》、《中华人民共和国政府采购法》(以下简称《政府采购法》)、《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)等。

第45页：法律体系：法规

1.6建筑市场交易的相关法律法规

• 1.6.1招标投标法律法规体系
• 2、法规，包括行政法规和地方性法规
• 行政法规，由国务院制定，通常由总理签署国务院令公布，一般以条例、规定、办法、实施细则等为名称。如2012年颁布的《中华人民共和国招标投标法实施条例》等。2013年3月11日，国家发改委、工信部、财政部、住建部、交通部、铁道部、水利部、广电总局、民航总局九部委联合以发改委2013年23号令，简称“23号令”
• 地方性法规

第46页：法律体系：规章

1.6建筑市场交易的相关法律法规

• 1.6.1招标投标法律法规体系
• 3、规章，包括国务院部门规章和地方政府规章

• 国务院部门规章，

  是指国务院所属的部、委、局和具有行政管理职责的直属机构制定，通常以部委令的形式公布，一般以办法、规定等为名称。

• 地方政府规章，由省、自治区、直辖市、省及自治区政府所在地的市、经国务院批准的较大的市的政府制定，通常以地方人民政府令的形式发布，一般以规定、办法等为名称。

第47页：行政规范性文件

1.6建筑市场交易的相关法律法规

• 1.6.1招标投标法律法规体系
• 4、行政规范性文件。
• 各级政府及其所属部门和派出机关在其职权范围内，依据法律、法规和规章制定的具有普遍约束力的具体规定。

第48页：建筑工程施工许可的规定

• 1.6.2建筑法我国从1998年开始实行的《中华人民共和国建筑法》（简称《建筑法》)对建筑工程发承包、建筑许可、建筑监理、生产安全、质量管理等方面进行了明确规定。
• 1、对“建筑工程施工许可”的规定
• 新建、扩建、改建的建设工程，建设单位必须在建设工程立项批准后，工程发包前，向建设行政主管部门或其授权的部门办理报建登记手续，申请领取工程施工许可证。
• 未办理报建登记手续的工程，不得发包，不得签订工程合同，不得开工。

第49页：建筑工程发包的规定

• 2、对建筑工程发包与承包的规定（1）对发包的规定《建筑法》规定：“建筑工程依法实行招标发包，对不适于招标发包的可以直接发包。”
• 提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包。
• 可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位。
• 但是，不得将应当由一个承包单位完成的建筑工程肢解成若干部分发包给几个承包单位。

第50页：承包单位的资质管理

• 2、对建筑工程发包与承包的规定（2）对承包的规定1）承包单位的资质管理
• 承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
• 禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。
• 禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

第51页：联合承包

2、对建筑工程发包与承包的规定（2）对承包的规定2）联合承包

• 大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。
• 共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任。
• 两个以上不同资质等级的单位实行联合共同承包的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。。

第52页：禁止建筑工程转包

• 2、对建筑工程发包与承包的规定（2）对承包的规定3）禁止建筑工程转包
• 禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人；
• 禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

第53页：建筑工程分包

2、对建筑工程发包与承包的规定（2）对承包的规定4）建筑工程分包

• 建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位；但是，除总承包合同中约定的分包外，必须经建设单位认可。
• 施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。
• 建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责；分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责；总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。
• 禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。
• 禁止分包单位将其承包的工程再分包。

第54页：案例1.2：肢解发包被查处

• 案例1.22008年3月中旬，某市建筑市场监查支队至某工程检查时，发现：
• 该工程建设单位将工程桩基部分肢解发包给A、B二家桩基施工单位（其中A桩基施工单位不具有相应资质等级）；
• 开工时未办理出工程质量监督手续和建筑工程施工许可证；
• A桩基施工单位超越本单位资质等级允许范围承接工程，且无建筑工程施工许可证违法施工；
• B桩基施工单位无建筑工程施工许可证违法施工。
• 工程于2007年12月下旬开工，2008年1月中旬才办理出工程质量监督手续和建筑工程施工许可证，至检查时工程桩全部施工完毕。

第55页：建设工程招标投标监管体制

• 1.6.3建设工程招标投标活动监管建设工程招标投标涉及国家利益、社会公共利益和公众安全，因而必须对其实行强有力的政府监管。建设工程招标投标活动及其当事人应当接受依法实施的监督管理。
• 1、建设工程招标投标监管体制为了维护建筑市场的统一性、竞争的有序性和开放性，国家明确指定了一个统一归口的建设行政主管部门，即住宅与城乡建设部，它是全国最高招标投标管理机构。在建设部的统一监管下，实行省、市、县三级建设行政主管部门对所辖行政区内的建设工程招标投标分级管理。

第56页：分级管理与监管机关

2、建设工程招标投标分级管理

• 建设工程招标投标分级管理，

  是指省、市、县三级建设行政主管部门依照各自的权限，对本行政区域内的建设工程招标投标分别实行管理，即分级属地管理。

• 3、建设工程招标投标监管机关

• 建设工程招标投标监管机关，

  是指经政府或政府主管部门批准设立的隶属于同级建设行政主管部门的省、市、县建设工程招标投标办公室。

第57页：本章小结

• 本章小结
• 本章重点介绍了建筑市场的基本概念，对狭义的建筑市场和广义的建筑市场概念进行了详细介绍，并分析了建筑市场的特点，全面而系统地介绍了建筑市场的结构和构成要素，本章还介绍了我国建筑市场的现状和发展趋势，简要介绍了建设工程交易中心的性质、功能、运作程序等，并简单介绍了与建筑市场交易相关的法律法规。