14 项目14 契税申报与筹划.pptx

第1页：项目14 契税申报与筹划 封面

项目14 契税申报与筹划 封面

任务14.1契税业务核算

任务14.2契税税款申报

任务14.3契税税务筹划

第2页：契税业务的核算

契税业务的核算

任务14.1契税业务的核算

• 一、契税概念契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种税。
• 二、契税纳税人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

第3页：三、契税征税对象契税

三、契税征税对象契税

• 三、契税征税对象契税的征税对象是境内转移土地、房屋权属。具体包括以下内容：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。任务14.1契税业务的核算

第4页：契税业务的核算

契税业务的核算

任务14.1契税业务的核算

• 四、契税计税依据与税率1.契税的计税依据为不动产的价格。2.契税实行3%－5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可按照本地区的实际情况确定本地区的适用税率。

第5页：契税业务的核算

契税业务的核算

任务14.1契税业务的核算

• 五、契税应纳税额的计算契税采用比例税率，计算应缴契税的公式如下：应缴税额＝计税依据×税率

第6页：学中做练习

学中做练习

P298学中做(单项选择题)居民刘磊共有三套房产，2010年将第一套市价为100万元的房产与王红交换，并收到王红15万元；将第二套市价为90万元的房产折价给张华抵偿80万元的债务；将第三套市价为50万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，刘磊应缴纳契税（）A.0.45万元B. 1.95万元C. 2.25万元D. 2.85万元答案：A更正为0

第7页：契税业务的核算

契税业务的核算

任务14.1契税业务的核算

• 六、契税的税收优惠（1）国家机关、事业单位、社会团体军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。（6）经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。(7)契税优惠的特殊规定

第8页：契税业务的核算

契税业务的核算

任务14.1契税业务的核算

• 七、契税的会计处理企业取得土地使用权、房屋按规定交纳的契税：借：无形资产（固定资产等科目）贷：银行存款

第9页：契税业务的核算（续）

契税业务的核算（续）

练一练：

• 1.【单选题】居民甲某共有三套房产，2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（）

A.0.45万元B.1.95万元

C.2.25万元D.2.85万元

【答案】A

【解析】土地使用权交换、房屋交换，支付补价的一方纳税，第一套房产甲某支付了补价，应纳契税＝15×3%＝0.45（万元）；用于抵债的第二套房产，应有承受方乙某缴纳契税；第三套房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。甲某共缴纳契税0.45万元。

第10页：契税业务的核算（续）

契税业务的核算（续）

练一练：

• 2.【单选题】居民甲某有四套住房，将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务；用市场价值70万元的第
• 二、三两套两室住房与丙某交换一套四室住房，另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆；将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业。当地确定的契税税率为3%，甲、乙、丙纳税契税的情况是（）。

A.甲不缴纳，乙30000元，丙3600元

B.甲3600元，乙30000元，丙不缴纳

C.甲不缴纳，乙36000元，丙21000元

D.甲15000元，乙36000元，丙不缴纳

【答案】A

【解析】甲不用缴纳契税；乙应缴纳契税=100×3%=3（万元）；丙应缴纳契税=12×3%=0.36（万元）。

第11页：一、纳税义务发生时间与纳税期限

一、纳税义务发生时间与纳税期限

任务14.2契税税款申报

• 一、纳税义务发生时间与纳税期限

契税的纳税义务发生时间，为纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证的当天。

其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。

纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

• 二、纳税地点

契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。

土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。

第12页：三、纳税申报表

三、纳税申报表

任务14.2契税税款申报

• 三、纳税申报表

纳税人缴纳契税时应按时填报《契税纳税申报表》，并在规定的期限内缴纳税款。纳税人应填报的《契税纳税申报表》如表14-1所示。

【案例14-2】资料：江苏沪南运输公司纳税人识别号为320108832058787。2010年7月1日与南明公司互相交换经营性用房屋，江苏沪南运输公司的房屋面积为480平方米，价格为500万元，南明公司的房屋面积为520平方米，价格为550万元，房屋价格不足部分由江苏沪南运输公司用自产产品补足，当地政府规定的契税税率为3%。

要求：根据以上资料填报该公司的契税纳税申报表。

第13页：任务14.3契税税务筹划

任务14.3契税税务筹划

• 一、签订等价交换合同的筹划

根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《实施细则》规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。

• 二、签订分立合同的筹划

根据《财政部国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号）规定：

• 1.对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
• 2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
• 3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

第14页：【资料】金图公司因严重亏损准备关闭

【资料】金图公司因严重亏损准备关闭

练一练：

【资料】金图公司因严重亏损准备关闭，尚欠主要债权人明珠公司5000万元，准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税＝5000×4%＝200（万元）。

要求：为该公司做出契税的税务筹划方案。

第15页：参考答案

参考答案

纳税筹划思路：根据《财政部国家税务总局关于改制重组若干契税政策的通知》财税[2003]184号文件规定：企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

根据上述文件对于免征契税的规定，提出纳税筹划方案如下：明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间，先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产，待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5000万元的土

地抵偿债务，可享受免征契税，节约契税支出200万元。