12 项目12 土地增值税申报与筹划.pptx

第1页：项目12 土地增值税申报与筹划 封面

项目12 土地增值税申报与筹划 封面

任务12.1土地增值税业务核算

任务12.2土地增值税税款申报

任务12.3土地增值税税务筹划

第2页：土地增值税业务核算

土地增值税业务核算

任务12.1土地增值税业务核算

本节课教学目标：知识目标明确土地增值税纳税范围；准确计算应纳土地增值税税额；能力目标能正确进行土地增值税涉税业务核算。素质目标树立自觉纳税意识；培养独立解决问题的能力。本次课教学计划：引入：讲授:土地增值税的概念土地增值税纳税义务人土地增值税的征税范围土地增值税的税率土地增值税应纳税额的计算土地增值税的税收优惠土地增值税业务核算总结：

第3页：一、土地增值税的概念

一、土地增值税的概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，征税面比较广，实行超率累进税率，并且按次征收。

第4页：二、土地增值税纳税义务人

二、土地增值税纳税义务人

土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

【练一练：】

转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。

A.学校

B.税务机关

C.外籍个人

D.国有企业

答案：ABCD

第5页：三、土地增值税的征税范围

三、土地增值税的征税范围

• 一、土地增值税的征税范围

三个标准来判定：

标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。

按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。

标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。

• 1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
• 2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）

标准之三：转让房地产是否取得收入。

土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

第6页：房地产重新评估

房地产重新评估

是否属于征税范围有关事项征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。1.出售继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。2.继承赠予不征（无权属转移）。3.出租抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。4.房地产抵押单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。5.房地产交换房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。6.以房地产投资联营建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.合作建房暂免。8.企业兼并转让房地产不征（无权属转移）。9.代建房不征（无收入）。10.房地产重新评估

第7页：【多选题】下列各项中

【多选题】下列各项中

练一练：

【多选题】下列各项中，属于土地增值税免税范围的有（）。A.房产所有人将房产赠与直系亲属B.个人之间互换自有居住用房地产C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产【答案】ABD【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房，免征土地增值税，但C选项所述为经营性房产，不享受免税优惠。【多选题】下列项目中，按税法规定可以免征土地增值税的有（）。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进行评估增值的房产D.因为国家建设需要而被政府征用的房产【答案】CD

第8页：四、土地增值税的税率速算扣除系数税率增值

四、土地增值税的税率速算扣除系数税率增值

• 四、土地增值税的税率速算扣除系数税率增值额占扣除项目金额比例030%50%以下（含50%）15%40%超过50%～100%（含100%）215%50%超过100%～200%（含200%）335%60%200%以上4记忆图示

第9页：则适用税率（单选题）

则适用税率（单选题）

练一练：

【例题

单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【答案】A

【解析】增值额占扣除项目金额比例＝（5000－4200）÷4200×100%＝19%，适用第一级税率，即30%。

第10页：五、土地增值税应纳税额的计算

五、土地增值税应纳税额的计算

• 一、应税收入与扣除项目
• （一）应税收入

纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。

货币收入

实物收入

其他收入

第11页：五、土地增值税应纳税额的计算

五、土地增值税应纳税额的计算

• （二）扣除项目扣除项目转让项目的性质1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目（一）对于新建房地产转让1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格＝重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。（二）对于存量房地产转让

第12页：二、确定增值额的扣除项目

二、确定增值额的扣除项目

• （一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本：
• 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。
• （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

• （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

第13页：房地产开发费用的计算

本页源文件提取到的文字较少，页面主体为图片，建议对照原课件图片补充本页要点说明。

房地产开发费用的计算

第14页：与转让房地产有关

与转让房地产有关

• 4.与转让房地产有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）
• 5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%

第15页：【单选题】某房地产开发公司整体出售了其新

【单选题】某房地产开发公司整体出售了其新

练一练：

【单选题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元

【答案】D【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）

第16页：（三)）对于存量房地产转让，可扣除

（三)）对于存量房地产转让，可扣除

• 1.房屋及建筑物的评估价格。

旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

• 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
• 3.转让环节缴纳的税金。

第17页：【单选题】某国有企业2007年5月在市区

【单选题】某国有企业2007年5月在市区

练一练：

【单选题】某国有企业2007年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2009年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。

A.400万元B.1485万元

C.1490万元D.200万元

【答案】B

【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）

第18页：应纳税额的计算

应纳税额的计算

• 一、增值额（计税依据）

土地增值额＝转让收入-扣除项目金额

• 二、应纳税额计算

应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

计算步骤：

第19页：应纳税额的计算

应纳税额的计算

• 3.应纳税额的计算

【案例12-1】2011年江苏沪南房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。

要求根据上述资料计算该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。

【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：

应税收入＝14000万元

计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；

计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；

计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；

应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。

第20页：六.土地增值税的税收优惠

六.土地增值税的税收优惠

• 1.建造普通标准住宅的税收优惠

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。

• 2.国家征用收回的房地产的税收优惠

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。

• 3.个人转让房地产的税收优惠

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：

• （1）居住满5年或5年以上的，免征；
• （2）居住满3年未满5年的，减半征税；
• （3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

第21页：七、土地增值税业务核算

七、土地增值税业务核算

• 1.科目设置
• （1）“营业税金及附加”科目：损益类科目，核算主营房地产企业应计入企业损益的应纳土地增值税税额。
• （2）“其他业务成本”科目：损益类科目，核算兼营房地产企业和其他企业销售房地产应计入企业损益的应纳土地增值税税额。

第22页：七、土地增值税业务核算

七、土地增值税业务核算

• 2.土地增值税业务核算

土地增值税业务核算分以下三种类型企业分别进行核算：

）房地产企业主营房地产业务土地增值税的会计核算：

• （1）现房销售的业务核算

收款时：借：银行存款

贷：主营业务收入

计提相关税费时：借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

----应交营业税

----应交城建税

----应交教育费附加

第23页：七、土地增值税业务核算

七、土地增值税业务核算

• 2.土地增值税业务核算

土地增值税业务核算分以下三种类型企业分别进行核算：

）房地产企业主营房地产业务土地增值税的会计核算：

• （2）期房销售的业务核算

收款时：借：银行存款

贷：预收账款

计提营业税费时：借：营业税金及附加

贷：应交税费----应交营业税

----应交城建税

----应交教育费附加

预缴土地增值税时：借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款

待商品房交付使用后：借：预收账款

贷：主营业务收入

同时：借：营业税金及附加

贷：应交税费——应交土地增值税

第24页：七、土地增值税业务核算

七、土地增值税业务核算

• 2.土地增值税业务核算

土地增值税业务核算分以下三种类型企业分别进行核算：

）房地产企业兼营房地产业务土地增值税的会计核算：

兼营房地产业务核算收入时用“其他业务收入”科目，计提税金时用“其他业务成本”科目。

收款时：借：银行存款

贷：其他业务收入

计提税金时：借：其他业务成本

贷：应交税费——应交土地增值税

）其他企业（非房地产企业）土地增值税的会计核算：

• （1）转让国有土地使用权，应交的土地增值税核算

借：其他业务成本

贷：应交税费——应交土地增值税

• （2）转让的房地产属于企业固定资产的土地增值税的核算

借：固定资产清理

贷：应交税费——应交土地增值税。

第25页：学中做练习

学中做练习

P275学中做

• 1.【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：

应税收入＝9000×200＝180万元

计算扣除金额＝5000×200＋5000×200×10%＋99000＝119.9（万元）；

计算土地增值额＝180－119.9＝60.1（万元）；

计算增值率＝60.1÷119.9×100%＝50.12%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；

应纳土地增值税＝60.1×40%－119.9×5%＝18.045（万元）。

借：其他业务成本180450

贷：应交税费——应交土地增值税180450

第26页：学中做练习

学中做练习

P275学中做

• 2.【解析】

应税收入＝4600万元

计算扣除金额＝1000＋2000＋180＋（1000+2000）×5%＋4600×5%×（1+10%）＋（1000+2000）×20%＝4183（万元）；

计算土地增值额＝4600－4183＝417（万元）；

计算增值率＝417÷4183×100%＝9.96%，适用税率为第一档，税率30%、扣除系数0；

应纳土地增值税＝417×30%＝125.1（万元）。允许扣除的利息，20万元罚息不可扣除利息外允许扣除的开发费用，比例按5%计算允许扣除的营业税、城建税及教育费附加共10%

第27页：学中做练习

学中做练习

P275学中做

• 3.【解析】

2011年5月转让高级公寓：

应税收入＝8025万元

计算扣除金额＝1450＋2100＋295＋（1450+2100）×5%＋47＋（1450+2100）×20%＝4779.5（万元）；

计算土地增值额＝8025－4779.5＝3245.5（万元）；

计算增值率＝3245.5÷4779.5×100%＝67.9%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；

应纳土地增值税＝3245.5×40%－4779.5×5%＝1059.225（万元）。

计提相关税费时：

借：营业税金及附加11062250

贷：应交税费——应交土地增值税10592250

----应交营业税、城建税及教育费附加470000

第28页：学中做练习

学中做练习

P275学中做

• 3.【解析】

2010年7月销售期房：

收款时：借：银行存款2000000

贷：预收账款2000000

预缴土地增值税时：

借：应交税费——应交土地增值税200000

贷：银行存款200000

待商品房交付使用后：

借：预收账款2000000

银行存款300000

贷：主营业务收入5000000

同时：借：营业税金及附加800000

贷：应交税费——应交土地增值税800000

借：应交税费——应交土地增值税600000

贷：银行存款600000

第29页：一、土地增值税的纳税地点

一、土地增值税的纳税地点

任务12.2土地增值税税款申报

• 一、土地增值税的纳税地点

土地增值税由房地产所在地主管税务机关负责征收。所谓房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产的坐落地在两个或两个以上地区的应按房地产所在地分别申报纳税。在实际工作中，纳税地点的确定又可以分为以下两种情况：

• 1．纳税人是法人的

当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

• 2．纳税人是自然人的

当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

第30页：二、土地增值税的纳税期限

二、土地增值税的纳税期限

任务12.2土地增值税税款申报

• 二、土地增值税的纳税期限
• 1.以一次交割、付清价款方式转让房地产的

纳税人应在房地产合同签订后的7日内到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

• 2.以分期收款方式转让房地产的对于这种情况，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。
• 3.项目全部竣工结算前转让房地产的纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因。无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

第31页：三、土地增值税的纳税申报表

三、土地增值税的纳税申报表

P276：

表12－3从事房地产开发的纳税人适用

P278：

表12－4非从事房地产开发的纳税人适用

第32页：任务12.3土地增值税税务筹划

任务12.3土地增值税税务筹划

• 一、利用加计扣除项目进行筹划

房地产公司如果投入建设费用对土地进行平整，开发建设房屋并销售，则可以得到开发成本加计20%扣除的优惠。

• 二、利用税收优惠进行筹划

根据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第十一条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

按这一规定，纳税人建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额略高于起征点而造成税负大幅度增加，因此，企业可计算享受起征点税收优惠的转让收入的临界值，进行起征点的定价筹划。

• 三、利用开发费用的扣除标准进行筹划

房地产开发费用在从转让收入中减除时不是按实际发生额而是按规定的标准扣除，具体规定如下：

• （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

• （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内

第33页：例：力联房地产开发企业转让一幢住宅

例：力联房地产开发企业转让一幢住宅

例：力联房地产开发企业转让一幢住宅，取得土地使用权支付金额和房地产开发成本为1000万元。采用第一种方式可扣除比率为5%，第二种方式可扣除比率为10%，则利息支出平衡点=（10%-5%）×1000=50万元。如预计利息支出为80万元，按第一种方式计算允许扣除的房地产开发费用=80+1000×5%=130万元，按第二种方式计算可扣除房地产开发费用为1000×10%=100万元，故应采取第一种方式；如预计利息支出为40万元，按第一种方式计算允许扣除的房地产开发费用=40+1000×5%=90万元，按第二种方式计算可扣除房地产开发费用为1000×10%=100万元，故应采取第二种方式；当预计利息支出等于50万元时，两种方式计算可扣除房地产开发费用相等。通常情况下，企业判断是否提供金融机构证明，关键看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供金融机构证明比较有利；如未超过5%，则不提供金融机构证明比较有利。

第34页：某事业单位（非房地产开发单位）建造

某事业单位（非房地产开发单位）建造

练一练：

某事业单位（非房地产开发单位）建造并出售了一幢写字楼(签订了合同），取得销售收入2000万元（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，印花税税率为0.05%，教育费附加征收率为3%）。该单位为建造此楼支付的地价款为300万元；房地产开发成本为400万元；房地产开发费用中的利息支出为200万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明），但其中有30万元的加罚利息。按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%.要求：计算该单位应纳土地增值税并进行土地增值税计提及缴纳的业务核算。

第35页：（1）确定转让房地产的收入为2000万元

（1）确定转让房地产的收入为2000万元

• （2）确定转让房地产的扣除项目金额：

①取得土地使用权所支付的金额为300万元；

②房地产开发成本为400万元；

③房地产开发费用为：

（300+400）×5%+（200-30）=205（万元）

④与转让房地产有关的税金为：

2000×5%×（1+7%+3%）+2000×5÷10000=110+1=111（万元）

⑤扣除项目金额为：

+400+205+111=1016（万元）

• （3）转让房地产的增值额为：

2000-1016=984（万元）

• （4）增值额与扣除项目金额的比率为：

÷1016≈96.9%

• （5）应纳土地增值税额为：

×40%-1016×5%=342.8（万元）

第36页：（1）确定转让房地产

本页源文件提取到的文字较少，页面主体为图片，建议对照原课件图片补充本页要点说明。

（1）确定转让房地产

P283上岗一试：